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高力国际亚太区研究部昨日发布的《2018亚太房地产市场展望》显示，随着本地消费保持强劲、游客数量回升等，2018年香港的零售总额将会有3-4%的增长，而住宅市场的平均价格将会在2018年内增长8-10%。

不同于以往报告中针对每个市场与行业进行逐一分析的方法，今年高力国际亚太区研究部的报告从区域层面出发，围绕10个重点主题进行前瞻性分析，深入洞悉2018年亚洲房地产市场的机遇和潜在的风险。

香港和新加坡住宅市场价格将持续上扬

报告显示，在需求强劲、供应量较小以及负实际利率的作用下，预计香港住宅市场的平均价格将会在2018年内增长8-10%；而豪宅的成交则主要取决于二手市场的需求，因此预计2018年上涨幅度会相对较小，约为3-5%。未来除非美国的加息速度远超预期，从而快速抬升香港的利率，直至2019下半年至2020初，常规加息举措预计基本不会影响香港住宅市场。新加坡方面，住宅市场在经历连续15个月的价格下跌后，已开始出现反弹。报告预计2018至2021年整体市场价格将会增长约17%，动力主要来自于GDP增长、竣工项目的减少以及大量交易。

香港零售物业将逐渐复苏

香港零售物业的平均租金在近四年内下跌 45%，但近期已开始显现复苏迹象。由于本地消费保持强劲、游客数量回升、中端健康与消费品牌的增长以及新饮食概念的流行，香港的零售总额已开始反弹，且各大主要商圈的首层租金跌势已有所企稳。2018年，高力预计香港市场的零售总额将会有3-4%的增长，而零售物业的平均租金应会有1%-3%的增长。相对而言，新加坡零售市场的复苏形势仍不明朗。主要商圈乌节路的首层租金跌势已有所放缓，但整体市场的复苏步伐仍较为迟缓。

亚洲租户和房产投资市场将继续走高

强劲的经济增长和持续处于低位的实际利率将继续推高亚洲的租户和房产投资市场。2017年的全球实际GDP增长创下了自2010年以来的历史新高。在亚洲，中国内地、日本、香港和新加坡的增长势头也有所加强，印度的经济增长也开始复苏，进而推高亚洲的租户和房产投资市场；由于经济增长强劲且实际利率处于低位，亚洲房地产市场将维持可观的投资总量，收益率可能进一步下降。对于黑天鹅事件，高力认为，亚洲房地产市场面临的最大风险在于，由股权估值过高（尤其是美国和中国的科技股和中国房地产开发商）导致的全球性或地区性金融市场调整。

亚洲核心城市的写字楼租金将继续上涨或保持稳定

报告认为，稳健的GDP增长以及新增房地产市场租赁需求将一起拉动香港、新加坡甲级写字楼的租金持续增长；同时受惠于金融、科技，以及其他产业强劲的租赁需求，中国主要城市的实际租金也好于预期，将保持稳定或持续上涨；灵活办公空间将进一步成为新增办公租赁需求的来源之一，尤其是香港、新加坡和中国内地的一二线城市。高力预计印度、雅加达和曼谷的柔性办公空间也将出现显著增长；此外，人才争夺将成为科技公司面临的最大挑战，人才正逐步年轻化，三分之二的员工年龄层集中在千禧一代。为了吸引更多年轻化的人才，企业可能需要在CBD及CBD周边区域设立现代化的工作场所，众多互联网及IT人才在此汇聚，他们是未来人才争夺战高需求群体，其次是硬件专家。

上海和新加坡的商业、工业园区发展迅速

日益频繁的贸易往来和电子商务活动将继续推动中国内地、香港、新加坡和印度的工业和物流地产发展，而工业地产将成为亚洲各地重要的资产类别；上海正在加快建设全球影响力科技与创新中心的战略举措，因此商务园区颇受关注。中资企业正成为上海商务园区的主要租户来源及投资商。互联网和信息科技行业占据主要租赁需求，张江、金桥是最为活跃的上海商务园区租赁与投资板块。高力预计，未来上海商务园区空置率将稳定维持低位；2018年至2021年，租金将保持增长势头，年平均增长率应略低于5%。值得一提的是，商务园区正吸引各路资本青睐，国内投资者仍将主导投资市场，尽管外商投资人也看好此类物业。