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2月24日，沸沸扬扬的广州新一轮城市总体规划（2017-2035年）草案款款而至，全城热议至今仍未停歇。

新一轮的城市总体规划，对于房产投资客、意向购房人群、以及每一个开发商来说，就是最权威的购房、投资图谱。“跟着规划去买房”似乎是万变不离其宗、人人皆会言说的法则，但面对具体问题的时候，各家又众说纷纭？作为投资、购房人，如何才能抛却表面纷繁的信息，真正判断区域、板块的不同价值、看到光明未来？

下文将以克而瑞全新开发的《cric投资决策系统》的逻辑、数据为框架，从楼价地价差额、板块内住宅过去三年均价与近一年均价之比等角度，带你再读这一轮的城市规划，并选取黄埔区、番禺区、花都区和南沙区为重点潜力区域进行具体分析。希望它能让你从一个全新的角度看楼市。

作为引领城市发展的战略性文件，本轮总体规划草案展现出未来近20年广州的发展重点和格局，当中影响房地产的最核心关注点包括以下几方面：

城市规模上，2035年广州常住人口将控制在2千万左右。

从全市和各城市未来发展定位上，该草案强调广州的城市定位是枢纽型网络城市，同时首提自北向南的城区分三部分，分别由航天、科技创新、航运三大国际战略枢纽功能所引领。

“强南沙”，南沙区首度被任命为广州唯一的副中心。

黄埔区部分区域（九龙镇以南）与番禺区北部区域（广明高速以北）首次被纳入主城

规划知未来，以数据为依据，通过克而瑞投资决策系统分析，黄埔区、番禺区、南沙区和花都区四大区域的潜力较其他地方高，部分板块房价或将比肩高中心。下面逐一来看——

黄埔区——知识城板块、科学城板块

黄埔区在新的规划中被定位为“支撑广州国际科技创新枢纽功能的几大主战场之一”，该区的知识城、长岭居板块早前被纳入省政府规划的“东部科技走廊”之上，近年已被陆续建成的多条地铁线迅速拉近与传统中心区的距离，高新科技企业、机构纷纷进驻。本轮新的总体规划将黄埔几个板块划入主城，担负国际教育功能的知识城板块的大部分区域更在列其中。

黄埔区被纳入主城区域示意图

　　 黄埔四大板块中，旧黄埔板块一手住宅（含普通住宅、别墅，下同）近一年的均价与过去第三年的均价相对照，价格复合增长率在3%-10%之间，增长相对较小，而其余板块均在10%-17%之间，价格增长水平较为可观。

图：黄埔各板块价格复合增长率情况 数据来源：克而瑞投资决策系统

　　 总的来说，综合黄埔区已有、在建或规划的交通、生活等配套来看，知识城去年刚也接通地铁，且有科技创新产业布局于此，优势相当明显；另外，科学城板块虽然开发所得利润没旧黄埔高，但其投资回报较后者高，另外，科学城板块与开发日渐饱和的长岭居相比，其有着地铁6号线和临近区政府生活配套较全的优势。

　　 番禺区——华南板块

　　 本次总规划中番禺区的亮点在于其北部被纳入主城的区域——广明高速以北，而广明高速以北的板块有南站板块、华南板块和大学城板块。

黄埔区被纳入主城区域示意图

　　 至于三大板块中，哪一个更值得期待的问题，我们来看看三大板块一手住宅近三年的价格复合增长率：

　　 数据统计，南站板块一手住宅的价格复合增长率最高，达到了24%以上，而华南板块和大学城板块，则在17%-24%之间，这意味着南站板块近三年的投资回报率最高，当然华南板块和大学城板块的价格复合增长率在17%以上，表明其回报率的也是可观的。

图：南站板块、华南板块、大学城板块价格复合增长率情况 数据来源：克而瑞投资决策系统

　　 由于南站板块和大学城板块近年土地成交较少，且出售的产品多以“330新政”受打击的公寓为主，预计未来几年一手住宅入市的产品较少。相反，近三年（2016年1月-2018年2月）番禺成交的7宗土地（含纯住宅、商住、综合用地），便有6宗自华南板块，且有5宗在被纳入主城的范围内，如此看来，华南板块可期度要更高些。

华南板块历经多年发展，此次被纳入主城区，板块内的项目自然值得期待。从近三年华南板块成交的已开工的土地，选取其可期度较高的项目，地块曾为番禺区单价“地王”的金地壹粤府非常合适。

项目位于番禺华南板块内，在番禺万达广场与在建的南大干线之间，属万博商圈之内，距离地铁7号线南村万博站仅600多米，区位条件优越；现周边在售以公寓、商业项目为主，暂缺一手住宅性质货源，因此，待项目入市后，价格将进一步得到体现，或比肩市区房价；目前项目尚未开盘，将于3月开放营销中心及样板间。

南沙区——金洲板块

规划显示，南沙正式定位为广州唯一的副中心，这一定位，意味着广州拥抱粤港澳姿态积极主动。

在重重政策利好下，南沙各类生活公共配套预期将很快得以完善，与广州主城区及周边湾区城市的通道也将会快速被打通。尤其是南沙与香港的对接，未来必定非常便利，因此南沙将会向宜居区域跨进一大步，房价也会随之显示区域价值。

综观整个南沙，区域内各大板块的投资回报都是相当不俗的，南沙6大板块近三年价格复合增长率均在10%以上，其中，黄阁和南沙南板块高达24%及以上，紧随其后的是南沙湾和明珠湾板块，价格复合增长率在17%-24%之间，而南沙北和金洲板块，则为10%-17%之间。

图：南沙各板块价格复合增长率情况 数据来源：克而瑞投资决策系统

　　 在总规划的加持下，南沙楼市或将更上一层楼，而按目前南沙整体配套来看，已开通地铁的板块金洲板块和黄阁板块更为便利，但从近三年土地（含纯住宅、商住、综合用地）成交量，以及2017年板块所在项目销售业绩来看，金洲板块表现则更为突出。　　

　　 花都区——山前大道板块、区政府板块

　　 广州白云机场所在的花都区承接着国际航空枢纽的任务，近年市、区两级政府着力打造的围绕机场航空产业进行的空港经济区，已有了实质的进展。白云机场不仅仅是亚太区最重要的大型机场，为广州带来人财物高速流转，更为重要的是，它是一个航空产业的龙头所在。因此，与该板块相连接的、2017年花都项目业绩较好的山前大道板块和区政府板块自然首当其冲地成为花都可期度较高板块。

　　 作为花都中心的区政府板块，生活、交通、教育等配套完善度均极高，其投资回报高是不争的事实，因此，区政府板块近三年一手住宅的价格复合增长率也相对新机场板块和山前大道板块要高，达到17%-24%；山前大道则为10%-17%；而新机场板块则仅有最多3%的增长，甚至出现负增长。

　　 换而言之，花都前景可期度较高的是区政府板块和山前大道板块。

图：花都区各板块价格复合增长率情况 数据来源：克而瑞投资决策系统

　　 不难发现，花都除个别板块具有潜力外，其余发展情况都不大理想，这与花都本身偏离市区、交通网络的不完善、工业发展过多等的现状有密切关系，再者花都近年致力开展的花都中轴线CBD地区、广州北站新城、花都湖周边地区城市设计等的重点规划，均在潜力板块上；而从花都2017年全年各大板块一手住宅的供应量可知，花都高达76%的供应均来自山前大道（326742.8㎡）、区政府（164852.78㎡）等潜力板块上，其余板块供应均较少，赤坭板块更是0供应，由此可见，其余板块不理想也是情理之中。