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8月广州一手楼成交先冷后热 9月看新房黄埔增城最多

2017-09-01 粤港澳大湾区城市群网YGA.CN

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在刚刚过去的8月,广州一手住宅市场依旧维持了平淡的局面。根据网易房产数据中心监控阳光家缘的数据,截至8月30日,广州一手住宅网签成交4759套,超过了7月全月的网签量,网签均价为16070元/平方米,价格也基本保持稳定。不过,8月广州一手住宅市场出现了先冷后热的局面。临近月末,周成交量环比上涨超过五成。

从历年成交情况来看,每年9月和10月往往是楼市传统销售旺季,但今年由于严控政策的加码实施,今年的9月会否再现往年“金九银十”的局面,仍是未知数。2017年传统意义上的“金九银十”又到来了,市场走势备受关注。据广州中原研究发展部监测,有不少开发商已拿预售证但现时并未开盘推出。今年金九银十预计总推盘数为69个,同比下跌15.9%;其中中心区推盘数减少明显,今年中心六区推盘仅28个,同比下跌31.7%。而今年增城推货量占29%,有望成为此次“金九银十”的供货主力。

8月成交“先冷后热”,一手均价稳中有降

8月初,广州一手住宅市场延续了7月的低迷态势,当月前三周有两周的成交量都在千套以下,但到了8月下旬,楼市成交量有所回升,根据网易房产数据中心监控阳光家缘的网签情况,上周(8月21日至27日)广州一手房网签成交1489套,环比上上周多了近五成。楼市成交量呈现出“先冷后热”的态势。

数据显示,截至8月30日,广州一手住宅网签成交量为4759套,这一数字已经高于7月时的4431套,但同比则不足去年8月时的一半。分城区看,截至8月29日,共有两个城区的销量突破四位数,分别是增城(1281套)和黄埔(1130套)。同7月情况相似,其余城区的成交量也没有突破千套,成交量最少的越秀区为15套。

从具体的楼盘成交情况来看,截至8月30日,网签成交量最多的楼盘是位于黄埔的万科幸福誉,共计网签302套,排名第二的增城绿湖国际城网签236套,排名第三的黄埔万科山景城成交223套。

排名前10位的楼盘均位于东部和北部的外围城区,其中增城5个,黄埔3个,花都和从化各1个。但同样是楼市成交热门区域的南沙,8月并没有楼盘进入销量前10位。

数据显示,截至8月30日,当月广州一手住宅网签成交均价为16070元/平方米,与7月的16507元/平方米相比略有下降。从每周的成交均价数据来看,8月份广州一手住宅网签均价基本保持平稳,不过就在上周,一手房网签周均价曾一度高达18359元/平方米。

分城区看,天河区仍然是广州一手房均价最贵的城区,为46055元/平方米,均价超过3万元/平方米的城区还包括海珠、荔湾、白云。而均价最低的从化为7940元/平方米。

8月广州有多个高端住宅楼盘出现成交记录,且成交多集中于8月下旬。根据网易房产数据中心的统计,截至8月30日,当月均价在5万元/平方米以上的楼盘共有14个,天河区占了11个。

在所有楼盘中,侨鑫汇悦台成为唯一一个住宅均价突破10万元/平方米的楼盘,达114282元/平方米。同样位于天河区的尚东柏悦府均价为93996元/平方米,排名第二位。

“金九月”含金量待验证

广州楼市在3月新政出台后出现“剧变”,作为受调控直接影响的“金九银十”,对于买卖双方而言,短期内政策调控以及贷款利率上调促使市场收紧,从长远来看,广州大力推动租售同权、共有产权房产、拟推出租赁住房用地等措施将影响市场预期。在此市场背景下,今年1-7月广州共成交一手单位55412宗,同比下跌16%,从成交走势来看,自5月开始同比下滑明显。

而“金九银十”一方面为传统楼市销售周期,不少买家都会选择在此时间节点入市;另一方面,对于房企而言接近年底需要积极完成销售任务,同时促进资金回笼,尤其在今年新政影响后成交表现冷清,预期不少房企将销售寄望于三、四季度,因此市场走势值得关注。

在目前的调控大背景下,今年会不会有“金九银十”?对此,方圆资产管理首席分析师邓浩志认为,今年9至10月市场或将延续平淡局面,因为市场并非极度萎靡,而是被政策按了“暂停”。

实际上,“金九银十”是一个环比的概念,每年的9月和10月,成交量都会相对高于其他月份。但今年的情况与往年又有不同。在系列限购、限贷政策实施的背景下,经历了7月和8月的平淡后,9月、10月的广州楼市能否重现往年“金九银十”的局面,仍是一大疑问。

房企备战9月销售节点

从近两年“金九银十”推货情况来看,无论推盘量还是推货量,今年对比去年均出现明显回落,今年金九银十预计总推盘数为69个,同比下跌15.9%;其中中心区推盘数减少明显,今年中心六区推盘仅28个,同比下跌31.7%。

从区域细分的角度来看,今年增城推货量占29%,为全市第一供货大区,此外推货量较大的区域有南沙、黄埔等区,其中黄埔占比同比下跌幅度较大。供货区域由去年的11个减少至10个。

据广州中原研究发展部监测,受3月两轮政策调控影响,自“五一”黄金周开发商大力开盘推货后,2017年6-8月,无论是开开盘数量、开盘推货套数、整体去化情况均明显较2016年同期低,尤其是2017年8月,仅有6个楼盘开盘加推,仅700套货量,去化率仅为44%。

此外,在2017年5-8月获取预售证的楼盘中,共有18个楼盘,共2610套住宅并未开盘加推。因此,广州中原研究发展部分析认为,因近期楼市较为低迷,整体市场成交活力不足,不少开发商或欲借此次金九银十大力推货,以在金九银十这个节点消化库存。

黄埔供应减少增城猛增

作为近年广州楼市成交的“中流砥柱”,今年金九银十黄埔区预计11个楼盘推货,同比下跌50%,虽然该区仍然为全市一手项目供货主力,但相比起去年该区长岭居、香雪、开发区东区均有多个楼盘推货,今年供货主力仅为知识城及长岭居少量旧盘加推,从而直接影响整体市场供货量。广州中原研究发展部认为,该区供货量不足与近年土地供应减少不无关系。回顾2014年至今土地公开招拍挂情况,黄埔供应量于2015年达到峰值95.4万平方米,而近两年则大幅减少。

由此可见,一方面面对目前纷繁复杂的市场情况开发商推货节奏减缓,另一方面由于“面粉”减少,确实出现“无货可推”的现象。

另一方面,在推盘数基本相同的情况下(41个盘),今年外围区整体推货量比去年多35.7%,主要拉动的区域有增城、从化,其中增城朱村、荔城、小楼板块预计有多个楼盘将在金九银十入市,主要得益于近两年增城土地供应充足;在目前整体市场受政策影响的情况下,增城、从化两区的购房门槛相对较低,加上地铁利好较多,因此开发商对上述两区市场预期较乐观,因此推货比较多。

根据广州中原研究发展部监测发现,增城朱村板块将成为今年“金九银十”的供货大户,供货量约为1566套,环比上涨81%。此外,中新知识城也是的热门板块,预计将供应1032套单位,除“老面孔”万科外,今年招商、绿地、康大等项目亦积极加入推货大军。

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作者:南方日报 来源:南方日报 阅读: -
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